این سرمقاله راجع به این ادعای دولت است که ما ترکانده ایم! ما هم گفته ایم که نخیر آقا جان قضیه چیز دیگری است.
در ادامه مطلب هم می توانید کل مقاله را بخوانید.
همچنین چند لینک مفید:
1-ارایه راهکاری برای نفت در عراق ؛توزیع مستقیم نفت؛ مقاله ای خوب از وشا رازک (+)
2-توسعه نیازمند دولت بزرگ نیست (+)
3-در قبض و بسط اقتصاد رفتاری (+)
4-اوباما؛ دری مخفی به سوسیالیسم (+) مطلب بسیار مهم و جالبی است.
حباب مسكن را چه كسي تركاند؟!
محمدصادق الحسینی
«دولت با اجرای طرح ساماندهی املاک و مستغلات، حباب ناشی از دلال بازی و سودجویی را در بخش مسکن ترکاند.»
این جمله‌ای است که معاون وزیر بازرگانی، روز شنبه در مصاحبه با خبرگزاری مهر ایراد کرده است. در این مختصر، قصد بر آن است تا با تحلیلی کوتاه، نشان دهیم که آیا دولت حباب مسکن را ترکانده است؟ یا اگر دولت این کار را نکرده است، پس چه کسی این حباب را ترکانده است؟! به عبارت صحیح‌تر، اصلا کسی «باید» و کسی «میتواند» حباب‌ها را بترکاند؟!
برای فراهم آوردن پاسخی درخور به این پرسش‌ها، ابتدا تعریفی از حباب در بازارهای گوناگون به دست می‌دهیم، در ادامه بازار مسکن و متغیرهای اساسی اثرگذار در این بازار را مشخص می‌سازیم و در پایان، به ارزيابي ديدگاه معاون محترم وزیر بازرگانی مي‌پردازيم. اصولا سه دیدگاه اصلی در مورد چگونگی شکل‌گیری حباب‌ها وجود دارد:
دیدگاه اول متعلق به اقتصاددانان طرف عرضه و طرفداران مکتب شیکاگو است، که معتقدند آنچه حباب نامیده می‌شود، در واقع نتیجه عوامل واقعی(Real) است. معنای چنین سخنی این است که عوامل روانی یا پولی نقش اصلی را بازی نمی‌کنند. و این سیکل‌های رونق و رکود در اقتصاد هستند که حباب‌ها را به وجود می‌آورند. با این حساب اصلا وجود حباب به معنای رایج آن انکار می‌شود. پس نه جریانی غیرواقعی حباب را به وجود می‌آورد و نه اصلا حبابی وجود دارد که کسی بتواند آن را بترکاند!
دیدگاه دوم متعلق به کینزین‌ها و معتقدان به فاینانس رفتاری است. این دسته معتقدند که حباب‌ها وجود دارند، اما اصولا توسط عوامل روانی و ذهنی به وجود می‌آیند، (البته نقش عوامل واقعی در این دیدگاه انکار نمی‌شود) و شکل گیری حباب‌ها اصولا ناشی از تصور مثبت بازیگران و خریداران بازار از قیمت‌های آتی یک سهم، یک کالا و یا یک اعتبار است که سبب می‌شود تا مردم به سمت آن بازار هجوم آورده و تقاضا را به شدت افزایش دهند، که اگر عرضه محدود باشد، موجب شکل گیری افزایش قیمتی می‌شود که این افزایش قیمت با توجه به برآورده شدن این انتظارات افزایشی که تقویت هم شده اند دوباره به افزایش دیگری منجر می‌شود و این سیکل همین طور ادامه پیدا میکند تا اینکه در نقطه‌ای به دلیلی از جمله اینکه فاصله قیمت ذاتی آن سهم(قیمتی که تقریبا برابر جمع انتظاری درآمدهای آینده آن سهم است) یا آن کالا با قیمت حباب گونه‌ای که در بازار برایش ایجاد شده است، آنقدر زیاد می‌شود که دیگر انتظارات به ناگاه با ترکیدن حباب و افت شدید قیمت‌ها تعدیل می‌شود. مطابق با این دیدگاه، تصور مثبت بازیگران به آینده بازار مسکن در ایران سبب هجوم به سمت این بازار شد و از آنجا که در بازار مسکن، عرضه محدود و تقریبا ثابت است، افزایشی شدید در قیمت مسکن رخ داد و از آنجا که تصور مردم به هر دلیلی نسبت به آینده اقتصاد و آینده بازار مسکن تغییر کرد، این حباب ترکید. پس در این دیدگاه هم نه کسی حباب را ایجاد میکند و نه کسی آن را می‌ترکاند و ترکیدن حباب هم به خودی خود علامت مثبتی برای یک اقتصاد نیست.
اما دیدگاه سوم که به نظر می‌رسد از دو دیدگاه پیشین برای شرایط ایران توضیح دهندگی بیشتری دارد، متعلق به اقتصاددانان مکتب اتریش و برخی اقتصاددانان خارج از این مکتب است که حباب‌ها را ناشی از سیاستهای انبساطی پولی و میزان ورود پول به اقتصاد می‌دانند. در این دیدگاه، حبابی ایجاد نمی‌شود، مگر آن که پولی به بازار داخلی تزریق شود؛ پولی که نه ناشی از افزایش کار و تلاش در اقتصاد بلکه ناشی از منبعی بیرونی یا پولی است که با امضای دبیرکل بانک مرکزی وارد اقتصاد می‌شود. از آنجا که این پول به طور یکسان در کل اقتصاد پخش نمی‌شود، برخی بخش‌ها منبسط شده و برخی دیگر تغییر چندانی نمی‌کنند و یا منقبض می‌شوند. در این حالت، حباب در بازاری خاص از بین نمی‌رود، مگر آن که پولهای جدیدا تزریق شده به اقتصاد کاهش یابد یا به هر دلیلی این پولها به سمت بازارهای دیگری جریان یابند.
همان طور که می‌دانیم، با بالا رفتن قیمت‌های نفت پس از سال 81 و روند افزایشی آن در چند سال گذشته و همچنین رکوردزنی 140 دلاری آن در 4 ماه اول سال 87 ، درآمدهای دولت از محل صادرات نفتی به شدت افزایش یافت (به طوری که به 8 تا10 برابر سال‌های معمولی رسید). از آنجا که متاسفانه مکانیسم صندوق ذخیره ارزی به علت ضعف ترتیبات نهادی، نتوانست در برابر اغواگری‌های درآمدهای نفتی دوام آورد، بخش اعظمی از این دلارهای نفتی وارد اقتصاد کشور شد و به ریال تبدیل شد، بخشی به واردات اختصاص یافت و بخش اندکی نیز در صندوق باقی ماند (شاید کمتر از 8 درصد).
با این حساب، پایه پولی به شدت افزایش یافت و به تبع آن حجم نقدینگی گسترش بی‌سابقه‌ای پیدا کرد (در حالی که در پایان تیرماه 84 حجم نقدینگی 72 هزار میلیارد تومان بوده است، در پایان شهریور 87 این مقدار به حدود 170 هزار میلیارد تومان رسیده است). و از آن جایی که تمام کانال‌های ورود این نقدینگی بیرونی، از جمله بورس، بانک و بازارهای اعتباری، توسط دولت دستکاری شده و عملا حوزه‌های سودآور و مطمئنی نبودند، این پولهای جدید وارد بخش مسکن شدند (هرچند که با وجود این بازارها نیز ورود این پولها به بخش غیرقابل مبادله اقتصاد از جمله بخش مسکن در تئوری بیماری هلندی به وضوح تبیین شده است. اما با نبود این بازارها این اثر بسیار شدیدتر است).
ورود این پولها به بخش مسکن باعث ایجاد افزایش قیمتی در این بازار گردید، همچنین عوامل روانی ناشی از این افزایش مزید بر علت شد و قیمت مسکن به شدت افزایش یافت. این روند هنگامی که قیمت نفت کاهش یافت، متوقف شد و بازیگران بازار هم ذهنیت خود را نسبت به درآمدهای آتی مسکن تعدیل کردند. اینها همه دست به دست هم داده و باعث ایجاد رکود و حتی کاهش بی سابقه قیمت مسکن در این روزها شده است.
البته روندی که در اینجا تشریح شد، مختص کشور ایران نیست. تمام کشورهای نفت‌خیز چنین سیکل‌هایی را تجربه می‌کنند و در ادبیات این موضوع گفته می‌شود که پس از افزایش قیمت‌های نفت با یک تاخیر زمانی، تورم در اقتصاد داخلی و بالاخص تورم در بازار کالاهای غیرقابل مبادله (از جمله مسکن) متناسب با افزایش قیمت نفت، افزایش خواهد یافت و به تبع آن در هنگامه کاهش قیمت نفت، این روند تا حدودی معکوس می‌شود.
به عنوان نتیجه می‌توان گفت که هرچند متغیر بیرونی قیمت نفت به همراه سیاستهای دولت در عقیم نکردن این افزایش قیمت، موجب افزایش تورم و افزایش قیمت مسکن در ایران شد، اما مي‌توان گفت كاهش قيمت مسكن ارتباطي به سياست اقتصادي خاصي نداشته است.
کاتالاکسی 
مکانیسمی که باعث افزایش قیمت شده بود را خوب توضیح داده ای اما در مورد کاهش قیمت با شما موافق نیستم. زیرا رکود بازار مسکن و کاهش قیمت قبل از کاهش قیمت نفت آغاز شده بود و کاهش قیمت نفت هنوز اثر خود را روی بازار نگذاشته است.
به نظر من مهمترین عواملی که در حال حاضر باعث کاهش قیمت مسکن شدند عبارتند از:
1-کنترل اضافه برداشت بانکهای تجاری
2-جمع آوری چک پولهای بانکهای تجاری
3-جلوگیری از اعطای وام خرید ساختمان توسط بانکها
4-همین سیاست دولت که میگوید ما ترکانده ایم.
5-آچمز شدن تعداد زیادی از ساختمان سازان که بعلت ناتوانی در دریافت وام ساخت مجبور به عرضه واحدها در مرحله پیش فروش شدند که تا حدودی چسبندگی قیمت را از میان برد.
6-ثبت نام طرح تحول اقتصادی و مطالبه اطلاعات درباره املاک در فرم ها.
فکر می کنم تنها عاملی که تا این لحظه در کاهش قیمت موثر نبوده همان کاهش قیمت نفت است.
———————-
صادق: اشتباه می کنی :
اولین اشتباه: کاهش قیمت بازار مسکن بعد از کاهش قیمت نفت رخ داده است. تا تیرماه که نفت بالا می رفت هیچکس پیش بینی نمی توانست بکند که قیمت خانه می افتد. اما بعد از تیر که نفت شروع به کاهش کرد، ماه عسل شما مسکنی ها هم تمام شد!
دومین اشتباه: کاهش قیمت نفت چند اثر بر بازار دارد؛ اثر حقیقی و اثر روانی، اثر حقیقی شاید هنوز کامل نشده باشد، اما اثر روانی کاملا اثرش را گذاشته است.
سومین اشتباه: جلوگیری از اعطای وام خرید ساختمان، کنترل اضافه برداشت بانکهای تجاری، همه به دلیل کاهش قیمت نفت اتخاذ شده است !! این یعنی آن که این سیاست ها، سیاست دولت نبوده است! بلکه سیاستی درون زا بوده که به علت کاهش قیمت نفت دولت چه بخواهد چه نخواهد نمی تواند این حجم وام دهی و ولنگاری را ادامه دهد.
چهارمین اشتباه:جمع آوری چک پول ها نه اثری روی نقدینگی دارد و نه اثری روی قیمت مسکن!! این حرف ها از تو که اقتصاد خوانده ای بعید است پسر!
پنجمین اشتباه: ثبت نام طرح تحول و مطالبه اطلاعات درباره املاک در فرم ها، هم که شوخی است!! به چهارمین اشتباه مراجعه کن!
ششمین اشتباه:ساختمان سازان برای این نتوانستند وام بگیرند، که پول نیست، نه به این خاطر که دولت خواسته که چنین سیاستی را اعمال کند! پس این خود از عوارض کاهش یافتن قیمت نفت است و عاملی برون زا نیست که بتوانی تحلیلت را روی آن بنا کنی
خوش باشی
انگار کلی ضرر کرده ای ها! ولی تقصیر احمدی نژاد نیست! تقصیر نفت است!
بنظر من شروع کاهش قیمت مسکن بدلیل رسیدن قیمت مسکن به بالاترین حد خود از نظر توانائی خرید بود. اگر پایه پولی بازهم افزایش پیدا میکرد، این افزایش بازهم ادامه می یافت. اما همانطور که در کامنت اول اشاره شده، دولت تا اندازه ای جلوی اینکار را گرفت و بعد هم که بدلیل کاهش قیمت نفت بصورت نا خواسته این اتفاق ادامه پیدا کرد.
در ضمن نکته ای که در آن زمان مطرح بود طرح تحول اقتصادی بود که قرار بود قیمت انرژی واقعی شود. بر اساس این شایعه بود که انتطار بالاتر رفتن قیمت مسکن وجود داشت اما اجرا نشدن آن تا اندازی از افزایش قیمت جلوگیری کرد.
در ضمن فراموش نکنیم که وشعیت مسکن در ایران بصوتر دوره ای رونق و رکود بوده است و همزمانی دوره رکود با موارد ذکر شده هم باعث کاهش بیشتر قیمت شد.
————
صادق: رسیدن قیمت به بالاترین حد خود از نظر قدرت خرید همانطور که اشاره کرده ای معنی ندارد. چون پایه پولی است که قدرت خرید را تعیین می کند نه قیمت مسکن! همانطور که در کامنت پیشین هم توضیح دادم، پایه پولی نه به خاطر اینکه دولت خواست! بلکه به دلیل کاهش قیمت نفت و کاهش ذخایر ارزی دولت افزایش شدیدی را همانند چند سال گذشته تجربه نکرد. این به این معناست که متغیر توضیح دهنده در این میان قیمت نفت است؛ همانطور که در مقاله هم اشاره شده است.
Salam agha Sadeq,
I highly agree with you about the relationship between the growth in money supply and creation of bubbles. But the increase in money supply in Iran during the recent years is related to (a) conversion of petrodollars into Rial and (b) loans given to domestic banks by the Central Bank of Iran. Don’t you think that the so called policy of “3 ghofle kardane Bank Markazi” by Mazaheri has been effective in decreasing the growth rate of money supply and deflating the bubble?
Thanks
——————
صادق: مرسی رامین خان
آقا اول اینکه سیاست سه قفله کردن یعنی چی؟ مگر ابزارهای پولی بانک مرکزی در ایران چیه؟ بازار باز که نداریم، نرخ تنزیل هم که کار نمی کنه، نرخ سپرده قانونی هم که عملا بدرد نمی خوره
خب چه طور می خوان سه قفله کنن؟
فقط می تونن به بانک ها وام ندن که اون هم قابل بررسی ببینیم چند درصد افزایش پایه پولی به خاطر افزایش بدهی بانکها به بانک مرکزی بوده ولی مطمئنا نسبت به تبیدل دلار به ریال خیلی باید ناچیز باشه
تمام بحث اینه که تبدیل ارز به ریال به عنوان متغیر بیرونی بیشترین اثر گذاری را دارد و بنابراین سه قفله کردن بی معناست. چون عملا این عامل اصلا در دست بانک مرکزی نیست
منظورم از درون زا بودن هم همین بوده که فقط وقتی درآمدهای نفتی کم بشه ناخودآگاه پایه پولی هم کاهش می یابد و این ربطی به قفل وکلید و اینها نداره.
I don’t get it, why you are saying that «3 ghofle kardan» was endogenous ?
—-
صادق: در کامنت قبلی توضیح دادم
سلام
در مورد اولین اشتباه:
رکود بازار مسکن پس از سیاستهای بانک مرکزی در مورد کنترل نقدینگی اتفاق افتاد .سیاستهای کنترل نقدینگی بعد از مدتی از ریاست مظاهری بر بانک مرکزی آغاز شد قبل از کاهش قیمت نفت.این را من دقیقا تعقیب می کردم.
در مورد دوم:
مطمئن باش کاهش قیمت نفت اثر روانی روی کاهش قیمت مسکن نداشته است.می توانی چند روزی را در بنگاههای املاک با مردم به گفتگو بنشینی.در ضمن یکی دو سال پیش و در زمان اوج رشد قیمت مسکن هم یک بار نفت از هشتاد ، نود دلار به پنجاه دلار رسید ولی هیچ اثری روی قیمت مسکن نداشت.
در مورد سوم:
جلوگیری از اعطای وام خرید مسکن و کنترل اضافه برداشت بانکهای تجاری از بانک مرکز ی قسمتهایی از بسته سیاستی بانک مرکزی بود که قبل از کاهش قیمت نفت تدوین و اجرا شد می توانی از مظاهری بپرسی.
در مورد چهارم:
این یکی را شوخی می کنی!!
حجم چک پولهای بدون پشتوانه در گردش تقریبا دو برابر حجم اسکناس و مسکوک در دست مردم بود!
چیزی در حدود سیزده هزار میلیارد تومان چک پول دقیقا نقش پول را در اقتصاد ایران بازی میکردند.
وقتی بانکهای تجاری به این راحتی میتوانند به جای پول به متقاضیان چک پول بدهند تا ریال آخر منابعشان را وام می دهند.
با توجه به سطح قیمت ها مردم به چیزی در حدود بیست هزار میلیارد تومان پول برای گذران امور اقتصادی خود نیاز داشتند که سیزده هزار میلیارد تومان آن توسط چک پول تامین شده بود.با خروج چک پولها حجم پول در دست مردم باید افزایش یابد و این یعنی کاهش ضریب افزایش پول.به همین دلیل بود که رشد نقدینگی در شش ماه اول سال صفر بود.
در مورد پنجم:
این را از مشاهدات خودم گفتم.افراد زیادی را دیدم که از ترس اینکه یک وقت دولت املاکشان را مصادره نکند(باور کن!!)فرم پر نکردند و تعدادی هم بی خیال خرید املاک جدید شدند!
تبلیغات می شد که آمار املاکتان را از سازمان ثبت در می آوریم.
در مورد ششم:
چرا پول نیست؟
چون نفت ارزان شده؟
بودن یا نبودن پول ربطی به قیمت نفت ندارد.فکر می کنی برای دولت فرقی می کند که ده میلیارد دلار به بانک مرکزی بدهد و ده هزار میلیارد تومان بگیرد و یا هیچ چیز ندهد و ده هزار میلیارد تومان بگیرد؟
اینکه پول نیست به این دلیل نیست که دولت دلار ندارد چون دولت برای گرفتن پول از بانک مرکزی نیازی به دلار ندارد.
فراموش کرده بودم طرح مسکن مهر را هم به عنوان یکی از عوامل تاثیر گذار بنویسم.
در کل به نظر من دلیل اصلی این رکود سیاستهای بانک مرکزی بود و نفت هنوز تاثیری روی بخش مسکن چه واقعی و چه روانی نداشته است.
باید از هر تهدیدی فرصتی ساخت!!!
————————–
صادق: به نظرم اشتباه می کنی. چون نه سیاستهای مظاهری، نه سیاستهای مسکن مهر، نه هیچکدام دیگر نه در این مقطع بلکه در تمام مقاطع تاریخی پس از نفت اثر موثری روی قیمت نداشته اند واین قیمت نفت است که اثر اصلی را دارد. می توانی نمودارهایش را رسم کنی تا روند همراه با تاخیر ولی بسیار مشابه قیمت نفت و مسکن را ببینی.
در ضمن ارجاع دادن به مشاهدات فردی کفایت نمی کند. این که نیاز به توضیح ندارد.
در ضمن پول نفت با پول چاپ شده بانک مرکزی خیلی باهم فرق دارند. و گرفتن پول از بانک مرکزی خیلی سخت تره و مقاومت های زیادی رو در کشور ایجاد می کنه. دکتر نیلی هم در مجله صنعت و توسعه یک چیزی در این حدود نوشته که این با اون خیلی فرق داره
اصلا از تمام این حرفها بگذریم و بریم به سراغ مشاهدات: تمام کشورهای نفت خیز پس از کاهش قیمت نفت دچار کاهش شدید قیمت مسکن شدند از امارات تا کویت تا عربستان، اون ها هم مظاهری داشتن؟!!
بحث کلی اینه که متغیر اصلی پس معادلات و توضیح دهنده مشاهدات نفته نه مظاهری و قفل و کلید و این حرفها!
Salam Sadeq Jaan,
Thank you for your reply. I checked the statistics. For instance, the CBI’s net purchase of foreign exchange contributed to 51% of growth in monetary base (NOT liquidity) in 1985. So you are absolutely right about the dominant role of “conversion of petrodollars into Rial” on the growth in monetary base. But this also means that other factors than “conversion of petrodollars” play a major in determining the growth in both monetary base and liquidity (M2).
I found my statistic in here: http://www.cbi.ir/simplelist/5884.aspx
And another thing about your answer to Davood in the pervious comment. I agree with you that the money created through conversion of petrodollars into rial is really different from the growth in money due to the government’s borrowing from the CBI (the so-called option “printing money”). The second scenario makes the economy highly vulnerable to severe currency crisis but in the first scenario the growth in money is backed by the foreign exchange reserves held by the CBI.
تو مدام میگویی قیمت نفت اثر اصلی را دارد و من هم با تو موافقم!
اما این اثر اصلی هنوز اتفاق نیافتاده است.
این رکود و کاهش قیمت فعلی در بخش مسکن به دو علت عمده اتفاق افتاد سیاستهای دولت در بخش روانی و سیاستهای بانک مرکزی در بخش پولی.
مکانیسم اثر گذاری نفت زمان بر است .
—————-
صادق: تو مدام حرف من را بد می فهمی و فکر می کنی که موافقی! آقا حرف من این است در این رکود هم اثر اصلی را قیمت نفت دارد به دلایلی که گفتم…
I meant 1385 not 1985. Sorry
آقا مطمئنید خونه داره ارزون میشه؟
در مورد اینکه پایه پولی است که قدرت خرید را تعیین میکنه موافق هستم اما یک نکته که وجود داره اینه که معمولا اول پایه پولی افزایش پیدا میکنه و بعد کم کم خودش را در قدرت خرید مردم نشان میده و در نهایت باعث افزایش قیمت میشه. نکته ای که اینجا هست اینه که در زمانیکه پرداخت وامهای مسکن و وامها ایجاد اشتقال تقریبا متوقف شد، دیگر افزایش پایه پولی نداشتیم و در نهایت تا آنجائیکه ( با فرض ثابت ماندن پایه پولی ) امان داشت قیمت مسکن بالا رفت و چون دیگر پایه پولی افزایش نیافت باعث شد که قیمت بالا نره.
تصور من اینست که جلوگیری از پرداخت وام قبل از کاهش قیمت نفت بود. در آنزمان رئیس ( روسای ) بانک مرکزی با چند قفله کردن خزانه این قول را دادند که از افزایش پایه پولی جلوگیری کنند. به همین دلیل می شود گفت که بر خلاف میل رئیس جمهور ( که مایل به پرداخت وامهای خرد بود )، بر اساس تصمیم بانک مرکزی این اتفاق نیفتاد و بعد از آنهم با کاهش قیمت نفت، بالاخره رئیس حمهور هم توجیه شد که نمی تواند بیش تر از این پایه پولی را افزایش دهد.
بنظر من بصورت ناخودآگاه کارهای دولت باعث توفق رشد قیمت مسکن شد اما در ادامه این وضعیت قیمت نفت و کاهش درآمدهای دولت بود که باعث ادامه اینکار شد.
در حقیقت بدون برنامه ریزی این اتفاق شروع شد و بدون کنترل دولت ادامه پیدا کرد.
البته تجربه شما در این زمینه بالاتر است و من فقط نظر شخصی خودم را نوشتم و همیشه از مطالب شما و دوستانتان در زمینه اقتصاد استفاده کرده ام.
—————
صادق: در کامنت های قبلی توضیح دادم که سه قفله کردن بانک مرکزی در ایران به دلایلی که ذکر کردم بی معنی است.
آخه کجا دیدی معلول قبل از علت اتفاق افتاده باشه؟
وقتی رکود بازار مسکن هنگام بالا رفتن قیمت نفت شروع شده باشد چطور می توان گفت علت رکود کاهش قیمت نفت است.
چند خبر از روزنامه خودتان(به تاریخ ها دقت کن)
http://www.donya-e-eqtesad.com/Default_view.asp?@=107352
http://www.donya-e-eqtesad.com/Default_view.asp?@=107932
http://www.donya-e-eqtesad.com/Default_view.asp?@=108761
http://www.donya-e-eqtesad.com/Default_view.asp?@=109295
http://www.donya-e-eqtesad.com/Default_view.asp?@=109598
http://www.donya-e-eqtesad.com/Default_view.asp?@=110026
http://www.donya-e-eqtesad.com/Default_view.asp?@=112068
—————-
صادق: اولا مطالبی که در بالا آورده ای خبری از کاهش قیمت نمی دهد. مگر اخباری که دولت و سخنگوی دولت اعلام کرده است.!!!! پس اینها ربطی به کاهش قیمت مسکن ندارد. روزنامه هم به این خاطر خنده به دولت اینها را کار کرده است. ولی کاهش قیمت مسکن که البته خصوصا از نیمه دوم امسال شروع شده، کاملا به دلایلی که گفتم به نفت ربط داره.
صادق یک توصیه مهم: این قدر با قاطعیت نظر نده. این قدر با آدم‌ها از موضع بالا حرف نزن. این که تو اینجا وبلاگ می‌نویسی تقریبا حق خاصی برای اینکه مثل قاضی یک محکمه رفتار کنی به تو نمی‌دهد. حرفهای داود تا حد زیادی درست است. تو بیان که دقیق بخوانی و تامل کنی یک باره حکم‌های سریع و قطعی صادر میکنی. نمونه مشخصش هم حکمی که در مورد چک پولها می‌دهی. برادر حالت‌های مختلف را ارزیابی کن و حالت‌های مختلفی را که انتشار و جمع‌آوری چک پولها باعث تغییر در عرضه پول می‌شود را در ذهن بیاور و این قدر قطعی نظر بده.
برای سلامت اخلاقی‌ات خوب است که در مواجهه با آدم‌ها متواضع‌تر و با تامل‌تر باشی. من از یک راه رفته سخن می‌گویم.
——————
صادق: ای یک دوست!
اولا؛ نظر دادن با قاطعیت مشکلی نداره! مگر نه قبل از هر چیز دیگری همین نظر تو که «این قدر با قاطعیت نظر نده» مشکل پیدا می کنه! خصوصا این که از جایگاهی به اصطلاح اخلاقی مطرح شده باشه!! این مشکلش رو بیشتر می کنه . اگر بهش واقف نیستی با قاطعیت برات توضیح بدهم چه مشکلی داره!
دوما؛ از موضع بالا و پایین سخن گفتن با دیگران، یک استراتژی شخصی است. و مربوط به کس دیگری نمی شود مگر آن که آن طرف یک معلم اخلاق باشد، یا یک دوست(که یک دوست هم با آدم چت می کند، پیام با نام یک دوست نمی گذارد!) با اوصافی که می شناسم از تو معلم اخلاق که نیستی! و با این کاری هم که کردی نشان دادی که یک دوست هم نیستی پس در هیچکدام از این دو موضع نیستی که بتوانی پند دهی!
سوما؛ از کجا مطمئنی که اینکه من اینجا وبلاگ می نویسم، حق قاضی بودن به من نمی دهد؟! انهم تقریبا!!
چهارم؛از کجا فهمیدی که بدون تامل جواب داده شده! حتی یک ادله هم ارایه نکرده ای ای دوست ! در مورد چک پول ها هم من قبلا مقاله نوشته ام و اشتباه بودن این دیدگاه پوپولیستی را نشان داده ام! شما کمی بیشتر بخوان تا اینطور شتابزده نظر ندهی. و
و پنجم!! یک دوست عزیز، تو یا معنای اخلاق را نمی دانی، یا معنای سلامت را یا هر دو را! این حوزه حوزه اخلاق نیست، حوزه زبان است و حوزه منطق! تواضع تیغی است که سر همه چیز را می برد، و قبل از هر چیز سر خود تو را! واقعا تعجب کردم از چنین کامنتی از کسی چون تو و البته متاسف شدم! چرا که نشان می دهد که مکان و زمان را نمی شناسی. و نمی دانی که هر سخن جایی و هر نکته مکانی دارد.
خوش باشی
میبخشی صادق، به من ربطی نداره. ولی چون برام این «آدم های مثلا اخلاقی» موضوعیت دارن یه چیزی میگم.
آقا جان شما اگر معلم اخلاقی برادر، اول یاد بگیر که «بدون نام نوشتن» کار اخلاقی نیست.
اگر دوستی میتونی بری در چت توصیه اخلاقی کنی. اگر دشمنی بیخود از عنوان «یک دوست» استفاده میکنی و همین نشون میده که چقدر بی اخلاقی.
خلاصه، نمیدونی چقدر به خون شما معلم های اخلاق از شریعتی گرفتی تا حسینی اخلاق در خانواده و تا تو تشنه ام.
در مورد چک پول که به نظرت یک دیدگاه پوپولیستی است سری به آخرین گزارش بانک مرکزی بزن و تغیرات متغیرهای پولی را بررسی کن (در شش ماه اول هشتاد و هفت)!
ببین الزام بانکها به استفاده از چک پولهای بانک مرکزی چه اثرات جالبی روی متغیرهای پولی داشته است.
بخصوص تغیرات پایه پولی ،اسکناس منتشر شده،اسکناس در دست مردم،اسکناس در دست بانکها،بدهی بانکها به بانک مرکزی و نقدینگی.
—————–
صادق: خب تو مدعی هستی که چک پولها در نقدینگی اثر بزرگی داشته اند، پس گزارشها را بررسی کن و مستدل بیا اینجا و با آمار و با رفرنس دقیق بگو که اینطور و آنطور! این چه طرزش است. یک ادعا می کنی و بعد از طرف مقابلت می خواهی برود ادعای تو را بررسی کند!
من به لحاظ تئوریک روی این قضیه نوشته ام. می توانی در آدرس زیر ببینی. ولی اگر بتوانی با آمار و ارقام آن را رد کنی. خوشحال می شوم بدانم و یاد بگیرم و حرفم را پس بگیرم! ارنه تا اطلاع ثانوی با قطعیت از استدلالاتم دفاع می کنم.
آیا چک پول ها تورم زا هستند: https://alhosseini.wordpress.com/2008/01/26/144
1) بلی من معلم اخلاق نیستم. به این خاطر هم نمی‌روم در تلویزیون و منبر و دانشگاه درس اخلاق بدهم. به دشمنانم هم توصیه اخلاقی نمی‌‌کنم بلکه باهاشان می‌جنگم. فقط با دوستان مراوده توصیه اخلاقی دارم. دوست دارم توصیه و تذکر بشنوم و اگر خطایی دیدم تذکر بدهم. شما دوست نداری این طور باشد همان کاری که دوست داری را می‌کنیم. کلا باب این ماجرا را می‌بندیم.
2) من که از تو و شناخته شدنم توسط تو نمی‌ترسم برادر و گرنه بی‌خیال رد می‌شدم. واضح است که نشانه‌هایی گذاشتم که بشناسی و بیش از تو عقلم می‌رسد که صاحب وبلاگ کامنت‌گذار همیشگی را راحت می‌شناسد. اسمم را ننوشتم که سوء استفاده کنندگان رایج در این فضاء از نوشته من به ضرر تو سوء استفاده نکنند. افسوس که خامی کردی. این خیلی غمگینم کرد.
3) پاسخ به نکاتی که گفتی هم در چارچوب همان روابط دوستانه می‌گنجد که چون تو علاقه نداری پی نمی‌گیرم. فقط متاسفم که فرق قطعیت در احکام عقلی و اخلاقی و قطعیت در تحلیل یک مساله غیربدیهی عینی و تجربی را با هم خلط میکنی.
فیاض یادم باشدم دفعه دیگر که آمدم مالزی از دور و بر تو رد نشوم چون جانم را دوست داری ولی بعید می‌دانم بتوانی خون من را بریزی 🙂
———————
صادق: ای همان دوست!
1) من هم در کامنت قبلی ات گفتم که راه تذکر دوستانه چگونه است و جایش کجاست! گویا خوب نمی خوانی!
2) کی گفت از شناخته شدن توسط من می ترسی!!؟؟ آقا جان فوبیای خودشناسی داری یا شاید فوبیای دیگر شناسی؟؟!! این بند 2 واقعا غمزده بود! و احتمالا از چیزی ناراحت بودی که این رو نوشتی! چون من که چیزی در این مورد نگفتم!
3) من هم متاسفم که بجای جواب دادن به حرفهای قطعی! من، داری پیچ می دهی!! در ضمن یادت باشد من از زاویه دوستی اینها را گفتم ، ارنه جواب من به کس دیگری جز تو چیز دیگری بود!
رفتم مقاله ات را بخوانم ،دیدم قبلا خوانده ام و در کامنتها هم در مورد آن با تو بحث کرده ام.اما حالا که آمار مربوط به حوزه پول توسط بانک مرکزی منتشر شده است مستدل تر می شود حرف زد.
من فقط به چند متغیر اشاره می کنم که برای استدلال اینکه چک پولها اثر بزرگی روی نقدینگی داشته اند کافی است.
(رقم سمت راست مقدار متغیر در ابتدای سال هشتاد و هفت و رقم سمت چپ مقدار متغیر در پایان شهریور هشتاد و هفت می باشد)(فقط شش ماه)
پایه پولی(365499)(424456)
بدهی بانکها به بانک مرکزی(135869)(218993)
اسکناس منتشر شده(89247)(142578)
اسکناس در دست بانکها(8137)(35416)****
نقدینگی(1640293)(1670609)
رشد پایه پولی را با رشد نقدینگی مقایسه کن.
وقتی بانکهای تجاری مجبور به جمع آوری چک پولهای خود شدند مقدار زیادی از بانک مرکزی قرض گرفتند تا در ازای چک پولهای بی ارزششان به مردم بدهند و البته حالا دیگر مجبور بودند حجم خیلی بیشتری اسکناس نزد خود نگاه دارند تا پاسخگوی مراجعه کنندگان باشند.
در واقع این حجم افزایش پایه پولی باید تقریبا پنج برابر (سرعت گردش)به نقدینگی اضافه می کرد اما از آنجایی این مقدار پول جایگزین چک پولها شده بود و مقداری هم به عنوان ذخیره در بانکهای تجاری گیر کرده بود شاهد افزایش ناچیز نقدینگی هستیم.
در واقع به دلیل وجود چک پولها حجم نقدینگی بیشتر از مقداری که پایه پولی ساپورت می کرد شده بود و با خروج آنها افزایش پایه پولی که باید منجر به افزایش بیست هفت الی بیست و هشت هزار میلیارد تومانی نقدینگی می شد تنها سه هزار میلیارد تومان نقدینگی را افزایش داد.
فکر می کنم دیگر روشن باشد چک پولها چگونه نقدینگی را افزایش داده بو.دند.
——————
صادق: من نفهمیدم این آمارهایی که آوردی برای چی بود؟؟ چون بحث ما بر سر این بود که آیا ارزهای تبدیل شده به ریال توسط بانک مرکزی مهمترین عامل افزایش و بعد کاهش اینها موجب کاهش قیمت مسکن بوده یا نه؟ حالا این آمار تو بدون توجه به مهمترین متغیر که میزان ارزهای بانک مرکزی و نسبت رشد اینهاست آمده نتیجه ای گرفته که من نمی فهممش.(در ضمن منبع هم ذکر نکردی برای آمار ها)
آفرین! ولی نکته ای را گفته ای که خوب است. خود چک پول ها چیزی نیستند، مهم قرض بانک ها از بانک مرکزی است. و چک پول ها از روی هوا نیامده اند. اما همانطور که در پست مربوط به چک پول توضیح دادم. چک پول باعث افزایش ضریب فزاینده می شود. ولی این اثر خیلی بزرگ نخواهد بود.(ولی آمار تو نشان از یک تفاوت 13-14 درصدی بین رشد نقدینگی و رشد پایه پولی دارد. این قابل تامل است. اگر اثر چک پول ها بوده باشد، به این معناست که اثرشان آنقدر که گفته بودم و فکر می کردم کوچک نبوده. )ولی نکته این است که این اثر یکباره از بین می رود و مستهلک می شود.و علی الاصول نمی تواند کاهش قیمت زمین و مسکن را توضیح دهد! (خصوصا این که تفاوت 15 درصدی میان رشد نقدینگی و پایه پولی در حالی که در کل نقدینگی بیش از 1 درصد رشد کرده است، تفاوت مهمی نیست که بتواند کاهش در قیمت زمین را توضیح دهد.)
خیلی خوب بود. ایول همینطور برو جلو. از این کامنت چیز یاد گرفتم. مرسی. ادامه بده ببینیم به کجا می رسیم.
Salam Sadeq Jaan,
According to the CBI’s statistics, the growth in liquidity is NOT mainly due to the CBI’s purchase of the petrodollars. Other factors have played a major role in this process. Please correct if I am wrong.
http://www.cbi.ir/simplelist/5884.aspx
Please see page 68 (Chapter 12) of the above document. Thanks
Let me clarify my point. As demonstrated in the above report, factors such as (a) CBI’s net claim on public sectors and (b) CBI’s claims on banks highly influence the growth in monetary base in Iran. Thus, it is possible to conclude that the last year’s policies aimed at decreasing the CBI’s claim on banks and public sectors must have been effective in reducing the rate of monetary growth.
_———————-
صادق: ببین در همان جداول صفحه 68، اگر پایه پولی و عوامل موثر بر افزایشش ر ا ببینی، مشخص است که CBI net foreign assets در طی سه سال به طور متوسط 50 درصد در هر سال رشد داشته است. در حالی که مابقی تشکیل دهنده های پایه پولی همانند CBI net claims on public sector منفی 10 درصد، CBI claims on banks حدود 7 درصد و Other items (net) منفی 20 درصد تغییر کرده اند. پس نقش اصلی و تقریبا بیش از 90 درصدی متعلق به CBI net foreign assets بوده است.
اما یک چیزی که من نمی فهمم این است که در جدول بالای جدولی که من گفتم، جدولی هست که عوامل موثر بر نرخ رشد نقدینگی را می سنجد و آنجا نوشته شده که Banks› and non-bank credit institutions› claims on non-public sector تغییرات عمده نقدینگی را توضیح می دهد! ببین رامین من اینطوری می تونم اینو توجیه کنم که بحث اینه که این درارایهایی خارجی بانک مرکزی تبدیل به Banks› and non-bank credit institutions› claims on non-public sector شده اند. در حالی که می تونستن از هر کانال دیگری هم وارد بشوند. مهم پایه پولی است. و مهم افزایش دهنده های پایه پولی هستند برای بحث ما. درسته؟
Yes, I agree let’s keep our focus on monetary base not liquidity.
1) As I mentioned in my previous comments, I highly agree that «CBI’s purchase of petrodollars» play a major role in increasing monetary growth.
2) BUT it is not possible to ignore the effect of other factors. For instance, in 1384, net CBI claims on public sector discouraged the growth of monetary base by 37%. This is very considerable.
—————–
صادق: درسته موافقم. فط یک نکته . بیا راجع به اقتصاد سیاسی قضیه صحبت کنیم. یعنی حتی اگر عوامل دیگر در حد 30-40 درصد تغییر رو توضیح بدن، این صرفا کوتاه مدته، چون اگر نفت ارزان نشود، سیاست های سخت گیرانه پولی با سیاست های ولنگار مالی و همچنین با ناکارا شدن سیاست های پولی همراه می شن(فوقش اینه که رییس بانک مرکزی رو عوض می کنن دیگه) ولی این ارزون شدن نفته که باعث شده این روند کاهشی در مسکن ادامه پیدا کنه.(این دفاع حداقلی از استدلال خودمه)
فعلا یک جمع بندی کوچک می کنم.
من معتقدم سیاستهای بانک مرکزی که هسته مرکزی آن جایگزینی چک پولهای بانکهای تجاری بوده منجر به اتفاقاتی شد که در نهایت باعث رکود بازار مسکن شد البته در کنار بحث های روانی که دولت مطرح میکرد مانند مسکن مهر و طرح رهگیری معاملات مسکن و باغشهر و اخذ مالیات از دلالان مسکن و ….. .
اعتقاد تو هم این است که کاهش قیمت نفت باعث این اتفاق شده است.
سعی می کنم این مکانیسمی که در ذهنم هست را یکبار کامل بنویسم و بعد تو هم مکانیسمی که باعث کاهش قیمت شده است را بنویس تا مقایسه کنیم.
وقتی بانک مرکزی بانکهای تجاری را مجبور به کنار گذاشتن چک پولهایشان کرد مجبور شد مقدار زیادی پول به آنها قرض بدهد تا بانکهای تجاری جایگزین چک پولهای در گردش کنند و ذخایر اضافی خود را هم تا پنج برابر افزایش دهند .این از افزایش پایه پولی و ذخایر اضافی بانکها و بدهی بانکها به بانک مرکزی مشخص است و اینکه در همین حال بدهی بخش غیر دولتی به بانکهای تجاری تقریبا ثابت بوده است (از 1061536 در ابتدای سال هشتاد و هفت به 1070661 در پایان شهریور)(یعنی صرف اعطای تسهیلات نشده است)مشخص است و نشان می دهد که افزایش پایه پولی و استقراض بانکهای تجاری صرفا در جهت جایگزینی چک پولها و امتیازات آنها برای بانکهای تجاری عمل کرده است و باعث افزایش نقدینگی نشده است.
حال که بدهی بانکهای تجاری به بانک مرکزی تا این حد افزایش یافته است بانکها مجبورند با جلوگیری از اعطای وام و اخذ سپرده از مردم سعی در بهبود تراز مالی خود کنند.
یعنی در شش ماه اول هشتاد وهفت عملا بانکها تسهیلات ندادند تقریبا به هیچ بخشی.
پس تا اینجا به این نتیجه می رسیم که علت وام ندادن بانکها در شش ماهه اول هشتاد و هفت بدلیل منفی شده شدید تراز مالی آنها نزد بانک مرکزی بدلیل جمع آوری چک پولها بوده است.
حالا ببینیم وام ندادن بانکها چطور باعث رکود بازار می شود.
وام ندادن بانکها هم در بخش تقاضای مسکن و هم در جهت ساخت مسکن باعث افزایش عرضه !!و کاهش تقاضا در کوتاه مدت می شود.
در سال هشتاد و پنج برای70میلیون متر مربع در سال هشتاد و شش برای 105 میلیون متر مربع و در سه ماهه اول سال هشتاد وهفت برای 30 میلیون متر مربع ساخت مسکن جواز صادر شده است و در ایران پرداخت تسهیلات برای ساخت پس از انجام بیست الی سی درصد از مراحل کار تازه آغاز می شود یعنی وقتی شما سی درصد کار را انجام دادید ابتدا درخواست تسهیلات میکنید!!
عدم پرداخت تسهیلات ساخت مسکن در شش ماهه اول هشتاد وهفت بیشتر سازندگان را مجبور به پیش فروش واحد های خود کرد یعنی در مدت زمان کوتاهی ناگهان عرضه افزایش چشمگیری یافت .
از طرف دیگر پرداخت نکردن تسهیلات خرید ساختمان هم مقداری از تقاضا را از بازار خارج کرد .
نقدینگی ثابت است ،بخشی از تقاضا بعلت جلوگیری از اعطای تسهیلات خرید مسکن از بازار خارج شده است و بعلت عدم پرداخت وام به سازندگان ساختمان عرضه افزایش پیدا کرده است .همه این موارد در کنار تبلیغات شدید و دامنه دار دولت باعث رکود بازار شد و با ادامه پیدا کردن همین وضعیت کاهش قیمت آغاز شد .
——————
صادق: خب این متن خیلی ایراد دارد. من تک تک اشاره می کنم:
1- گفتی: «وقتی بانک مرکزی بانکهای تجاری را مجبور به کنار گذاشتن چک پولهایشان کرد مجبور شد مقدار زیادی پول به آنها قرض بدهد تا بانکهای تجاری جایگزین چک پولهای در گردش کنند و ذخایر اضافی خود را هم تا پنج برابر افزایش دهند .این از افزایش پایه پولی و ذخایر اضافی بانکها و بدهی بانکها به بانک مرکزی مشخص است»
پاسخ: اولا که کل این پاراگراف از یک بدفهمی ناشی شده. چون چک پول ها را هم بانک مرکزی به بانک ها می داد و در ازای ان ها باید حساب های بانک های تجاری نزد بانک مرکزی بدهکار شده باشد. پس این مکانیسمی که توضیح دادی کلا غلطه! یکبار دیگه برو اون پستی رو که گفتم بخون. چنین چیزی که می گی غیرممکنه.
2- گفتی:»حال که بدهی بانکهای تجاری به بانک مرکزی تا این حد افزایش یافته است بانکها مجبورند با جلوگیری از اعطای وام و اخذ سپرده از مردم سعی در بهبود تراز مالی خود کنند.»
پاسخ: این چیزی هم که گفتی طبق بند بالایی غلطه. دلیل این نبوده چون قبلا هم این وجود داشته.
3- اما چیزی که من می گویم در کامنت بعدی ات توضیح دادم(این کامنت به اسپم باکس رفته بود.) در ضمن فراموش نکن که این افزایش نیافتن نقدینگی، باعث سقوط قیمت مسکن شده. چون پول جدیدی به این بازار سرازیر نشده است. و وقتی این جریان با کاهش قیمت نفت همراه بشه، طبیعیه که طبق مکانیسم بیماری هلندی، قیمت مسکن کاهش هم پیدا کنه. نمی فهمم که کجای این جریان نامفهومه؟
4- اصلا از یک زاویه دیگری هم می شه بحث کرد: فرض کنیم که هرچیزی که می گی درست باشه.(فرض محال که محال نیست!!) با این حساب هم باز جواب من اینه که اگر هم سیاستهای بانک مرکزی موجب رکود مسکن در ابتدا شده باشه، اگر قیمت نفت کاهش نمی یافت این امر ادامه دار نمی شد و قفل ها باز می شد و مسکن هم که بیشتر از همه منتفع می شد. اوکی؟
این هم لینک امارها
http://www.cbi.ir/showitem/5867.aspx
اما در مورد استدلالت که هنوز من نمی دانم دقیقا چیست باید بگویم یا باید در اثر کاهش قیمت نفت پایه پولی کاهش پیدا کرده باشد که چنین چیزی طبق آمارها درست نیست و یا باید یک جایی از کانال نرخ ارز عبور کند که بخش قابل واردات را با بخش غیر قابل واردات جابجا کند که چنین اتفاقی هم نیافتاده است.البته ممنون می شوم یک بار بطور کامل مکانیسمی که باعث کاهش قیمت مسکن در اثر کاهش قیمت نفت شده است را بگویی.
——————–
صادق: نه یعنی چی پایه پولی کاهش پیدا کرده باشد؟! استدلال من این است: با افزایش دلارهای نفتی به دلیل افزایش قیمت نفت، این ها از یک طرف توسط بانک مرکزی به ریال تبدیل می شوند و این پایه پولی را افزایش می دهد و ثانیا قدرت مانور دولت در اقتصاد افزایش می یابد و مثلا براحتی با تغییر روسای بانک مرکزی اقدام به افزایش بدهی بانک ها به بانک مرکزی و … می نماید و کلا پایه پولی و نقدینگی به شدت افزایش می یابد. و از آنجایی که مسکن کالایی غیرقابل مبادله است، قیمت مسکن به شدت افزایش میبابد.(مکانیسم بیماری هلندی) اما در هنگام کاهش شدید درآمدهای نفتی، اولا تبدیل ارز نفتی به ریال بسیار کم می شود، ثانیا دولت دخالت هایش را در امور بانک مرکزی کاهش می دهد.(مثلا وام نمی دهد، بدهی بانک ها به بانک مرکزی را زیاد نمی کند و هزار خرابکاری دیگری که میتواند بکند، نمی کند) که اینجا وارد مباحث اقتصاد سیاسی می شیم. هم چنین اثرات روانی این عامل هم وجود دارد. و این سبب می شه تا اولین بخشی که ضرر بکند، مسکن باشه(چون پول دیگری برای ورود به بخش مسکن بوجود نمی آید). این استدلال من که بطور خلاصه چرخه های پولی و روانی رو در بالارفتن قیمت مسکن موثر می دونه و این چرخه ها رو هم ناشی از کاهش و افزایش نفت.
توی متن بالا یک جمله عجیبی هست! این یعنی چی ؟!! : «باید یک جایی از کانال نرخ ارز عبور کند که بخش قابل واردات را با بخش غیر قابل واردات جابجا کند»
در مورد ایراد اول میخواستم جلوی کلمه پول داخل پرانتز بنویسم چک پولهای بانک مرکزی اما چون قضیه به نظرم روشن بود ننوشتم.بله کل قضیه این شد که بانکهای تجاری به اندازه چک پولهای بی محل خود به بانک مرکزی بده کار شدند.(این خدشه ای به استدلال وارد نمی کند در هر صورت جمع آوری چک پولهای بانکهای تجاری آنها را نزد بانک مرکزی بدهکار کرد که همین مقدمه استدلال بعدی بوده است)
در مورد ایراد دوم اینکه قبلا وجود داشته دلیل نمی شود که حالا هم وجود داشته باشد.اینهمه گرد و خاک مظاهری هم سر همین بود .البته تا جایی که من می دانم بانک مرکزی برای بدهی بانکهای تجاری جریمه سی و چند درصدی اعمال میکند و به هر دلیل هم که بوده باشد یا اجبار بانک مرکزی و یا هر چیز دیگر مهمترین نکته این است که در شش ماهه اول هشتاد هفت بانکها وام ندادند .(آنهمه داد و بیداد جهرمی که یادت هست و آمارها هم همین را نشان می دهد)و در ادامه هم که توضیح دادم وام ندادن بانکها چگونه باعث افزایش عرضه و کاهش تقاضا ی مسکن شد و این بازار مسکن را به رکود کشاند.
من فکر می کنم که این استدلال که از جمع آوری چک پولهای بانکهای تجاری شروع می شود و با بدهکار شدن بانکهای تجاری به بانک مرکزی و وام ندادن بانکهای تجاری ادامه پیدا می کند و با کاهش تقاضا و افزایش عرضه مسکن در کوتاه مدت ادامه می یابد در کنار تبلیغات وحشتناک دولت (از مسکن مهر بگیر تا باغشهر و طرح کد رهگیری و ….)به خوبی رکود بازار مسکن را توضیح می دهد.
این از این استدلال
در مورد کاهش پایه پولی من هم تعجب کردم اما این قسمتی از پاسخ تو به پست اول رامین بود»منظورم از درون زا بودن هم همین بوده که فقط وقتی درآمدهای نفتی کم بشه ناخودآگاه پایه پولی هم کاهش می یابد و این ربطی به قفل وکلید و اینها نداره.»
اما درباره استلال تو
من فکر می کردم استدلال تو اینگونه خواهد بود که با گذز از دوره نفت گران به نفت ارزان و با افزایش قیمت ارز حجم زیادی از نقدینگی به بازار ارز و کالاهای قابل تجارت هجوم خواهد آورد و این یعنی رکود مسکن(همان جمله عجیب).اما استدلال تو چیز دیگری بود.در هر صورت واضح است که کاهش قیمت نفت(اگر ادامه دار باشد) بازار مسکن را به رکود خواهد کشید و من هم با آن موافق بودم.
بحث من این بود که این مکانیسمی که تو میگویی نمی شود قبل از کاهش قیمت نفت و یا وقتی قیمت نفت ده دلار از رکورد آن کاهش یافته است اتفاق افتاده باشد.
می شود بگویی در مورد بودجه امسال دولت آن مقدار ریالی که به دلیل تبدیل کمتر دلارهای نفتی به ریال ،کسری دارد از کجا تامین می کند؟
در بهترین حالت این چیزی که تو می گویی در بودجه سال آینده دیده خواهد شد.
این کامنتهای ما چرا یک راست می روند اسپم باکس؟
———————
صادق: وردپرس، عامل مشکوک شناسایی ات میکنه! البته خیلی هم دور از واقعیت نیست 🙂
خوب ما که اقتصاد نخوانده ايم ؛ اما نظرمان را که ميتوانيم بگوييم ؟
توقف رشد قيمت مسکن ؛ از اين زاويه ای که ما شاهدش بوديم نه به علت کاهش قيمت نفت بود ؛ نه ربطی به وام دادن و ندادن بانکها داشت و نه سياست های دولت.
در ديدگاه اقتصادی ! ما خريداران مسکن 2 دسته هستند ؛ اول (خريدار) گروهی که نيازمند واقعی مسکن هستند ( مستاجرين ؛ کسانی که قصد افزايش متراژ مسکن شخصی خويش را دارند ؛ کسانی که قصد جابجايي منطقه ای دارند و..) و گروه دوم ( دلال ) کسانی که به اميد بهره برداری از افزايش قيمت مسکن ( و اجاره بها ) ؛ نسبت به خريد مسکن اقدام مينمايند.
با رشد قيمت مسکن ( که علت اوليه اش را نميدانم ) ؛ گروه نيازمند ؛ سعی کرد با هر روش ممکن ؛ صاحب خانه شود و در اين راستا نقش وامهای پرداختی بانکها را نميتوان منکر شد. مثلا فردی که 20 ميليون تومان پول داشت با 18 ميليون تومان وام بانک مسکن و يا هر بانک ديگر ميتوانست صاحب خانه ای کوچک 60 متری شود. ( متری 630 هزار تومان ).
در خلال رشد قيمت ها برای صاحب شده همان خانه 60 متری ؛ ميبايستی به جای 18 ميليون تومان چيزی در حدود 37 ميليون تومان وام اخذ ميشد ( متری 950 هزار تومان ) یعني بدهی فرد تقريبا دو برابر ميشد.
اگر بانکها محدوديتی در پرداخت وام نداشتند ؛ اما خريداران واقعی ( دسته اول ) محدوديت در پرداخت اقساط داشتند ؛ لذا اضافه شدن قيمت خريد مسکن برای اين دسته ؛ تا جايي قابل پذيرش بود که توانايي بازپرداخت بدهيهای خود را داشته باشند.
با رسيدن به نقطه ای که مطلوبيت مسکن برای خريداران گروه اول ؛ به صفر رسيد ( به علت عدم توانايط در بازپرداخت اقساط يا بدهی ها ) دسته دوم جهت حفظ ارزش سرمايه گذاری خويش اقدام به فروش مسکن نمودند که باعث کاهش نسبی قيمت ها شد.
هر چند که من معتقدم که اين کاهش قيمت ها ؛ واقعی نيست . چرا ؟
به نظر من ما زمانی ميتوانيم بگوييم قيمت يک کالا افزايش يا کاهش داشته است که در بازار آن کالا خريد و فروش مستمر ( و عادی ) انجام باشد و به قول شما بازار دچار رکود نباشد ؛ اما در اين بازار فعلی که تعداد معاملات به يک دهم سال و دو سال گذشته رسيده است ؛ کاهش قيمت به نظر من واقعی ( ارزشمند ؛ پايدار ) نيست.
مثال:
فردی که ورزش ميکند ؛ ضربان قلبش در حال ورزش به 160 هم شايد برسد ؛ اين ضربان واقعی است ( ارزشمند است ).
فردی که خوابيده است ضربان قلبش شايد که 70 هم برسد ؛ در مورد ورزشکاران اين ضربان به 60 هم رسيده است . اين هم ارزشمند است ؛ چون در شرايط عادی هر چه قلب آرام تر بزند ؛ طول عمر بيشتری خواهد داشت .
فردی که رو به موت است ضربان قلبش بين 10 و 20 بازی ميکند. اين کاهش زياد خوشحال کننده نيست.
منهم اقتاد نخوانده ام. اما کمی که فکر میکنم به این نتیجه می رسم کخ بالاخره این پولی که برای خرید خانه مصرف شده از یک جائی آمده است. اینکه حجم مبادله پول در این بخش یکباره رشد میکند باید یک دلیل داشته باشد که شما اشاره کردید نمی دانید.
خوب ظاهرا متخصصان اقتصاد، افزایش نقدینگی یا افزایش پایه پولی را دلیل حجوم به بازار مسکن می دانند البته با این شرط که بازارهای دیگر مالی شرایظ جذب این نقدینگی را نداشته. این نقدینگی هم بخشی بدلیل پرداخت وامهای بانکی بوده است.
در ضمن سیاستهای دولت مانند کاهش سود بانکی در علاقه مردم به سرمایه گذاری در مسکن بی تاثیر نبوده است.